一、房地产开发企业向税务机关报备土地增值税预征率时，能否按占地面积来分摊成本费用？
答：根据《珠海市房地产开发企业土地增值税预征办法（暂行）》（珠海市地方税务局公告2010年第1号）的相关规定，纳税人应根据项目开发的开发预算计划及前期开发的证明资料，归集各项预算成本费用，按可售面积分摊计算每平方米可扣除金额报备。
二、某房地产开发企业同时存在两个房地产开发项目，是否应分项目计算土地增值税的预征率？
答：根据《珠海市房地产开发企业土地增值税预征办法（暂行）》（珠海市地方税务局公告2010年第1号）第三条规定，纳税人应分不同项目单独确定适用预征率并向项目所在地主管税务机关申报备案。
三、收入较低、成本较高的预计亏损开发项目可否申请免于预缴土地增值税？
答：根据《珠海市房地产开发企业土地增值税预征办法（暂行）》（珠海市地方税务局公告2010年第1号）的相关规定，纳税人取得《房地产预售许可证》后，须自首次取得销售收入的次月15日内，以每平方米售价和每平方米可扣除金额为依据，计算确定本项目当年度的预征率。并填写《土地增值税预征率备案表》到税务机关办理预征率报备手续。除保障性住房项目外，纳税人报备的预征率不得低于2%。对报备预征率低于2%的，税务机关应加强审核，在审核结果确定前纳税人应先按2%进行预缴。纳税人开发的项目只有普通标准住宅一种类型且报备增值额未超过扣除项目金额20%的，经税务机关审核后，免予预征土地增值税。
四、土地增值税清算，一般需要提供那些资料？
答：根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）第十二条的规定，纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料：
1.土地增值税清算表及其附表；
2.房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；
3.项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；
4.纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
五、房地产开发项目进行土地增值税清算时，应以何种标准来划分清算单位？
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
六、房地产开发公司将其开发产品转为自用，出租若干年后再对外销售，土地增值税的处理上应将其视为新建房还是旧房？
答：根据《转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（粤地税发[1995]126号）的相关规定，新建房是指建成后未使用、未转让的房产，凡已使用或转让过的房产均属旧房。因此，房地产开发公司将已出租或自用过的房产对外销售的，应按旧房转让的相关规定计算缴纳土地增值税，不纳入新建房清算的范围。
七、房地产开发企业用于项目开发的利息支出应如何扣除？若既有向银行的贷款，又有向其他金融机构（如信托公司）贷款，所支付的利息应如何扣除？
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的相关规定，利息支出应区分以下两种情况扣除：
1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。
2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。
因此，对即向银行贷款，又向其他金融机构（如信托公司）贷款的，所发生的利息支出均能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息支出及其他房地产开发费用，按上述第1点的规定扣除。若仅其中一项利息支出满足上述条件，仅该项利息支出及其他房地产开发费用，按上述第1点的规定计算扣除。
若两项利息支出均无法满足上述条件，房地产开发费用按上述第2点的规定计算扣除。
八、房地产开发项目的利息支出在房地产开发成本当中核算，土地增值税清算时利息支出可否加计扣除？
答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条的规定，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中列支，不得加计扣除。
九、若我公司用集团统借统还的贷款资金来开发项目，相应的贷款利息部分能否计入土地增值税扣除项目？
答：无法提供金融机构证明的开发项目，利息支出不能据实扣除。房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。
十、房地产企业在取得出让的土地时，除土地出让金外，还向国土部门缴纳了相关的利息、滞纳金、土地闲置费，此类支出可否计入土地增值税的扣除项目？企业所得税前可否扣除？
答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第四条的规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
分期支付土地出让金所缴纳的利息或者延期支付土地出让金所缴纳的滞纳金应视为“取得土地使用权所支付的金额”，准予作为土地增值税的扣除项目。
以上支出凭合法有效凭证在企业所得税前均可扣除。
十一、房地产开发企业将展示之后的样板房对外销售，其装修费用可否计入土地增值税的扣除项目？
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条的规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。因此，利用开发产品作为样板房，展示之后将其正常销售的，装修费用可以计入“房地产开发成本”。临时搭建的样板房，装修费用按“房地产开发费用”计算扣除。
十二、房地产开发企业的开发产品未作产权转移之前的所应缴纳的城镇土地使用税可否作为土地增值税清算时的扣除项目？
答：城镇土地使用税在会计处理上应计入期间费用中的“管理费用”，因此开发产品未售前应缴纳的城镇土地使用税应作为“房地产开发费用”按规定计算扣除。
十三、房贷产开发项目已达清算条件，但部分建安工程发票尚未收到。开发成本可否按预估值来扣除？
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四点的相关规定，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
十四、房地产开发企业将其开发产品转为固定资产使用，其开发成本可否扣除？
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）的相关规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
十五、非普通住宅（或非住宅）与普通住宅能否按层高系数法分摊成本？
答：不能按楼层高度分摊成本。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
十六、开发项目中混合了商铺、别墅、住宅等房产类型，土地成本应如何分摊，建筑成本应如何分摊？
答：土地成本按占地面积法计算分摊，其他成本按建筑面积法（总建筑面积法或可售面积法）计算分摊，且各期分摊方法必须一致。
例：某房产开发企业开发一幢商住楼，开发面积1.
1.分摊已售比例90%=（已售面积9000平方米÷可售面积10000平方米）×100%
2.可扣除项目金额5400万元=实际发生扣除项目金额6000万元×分摊已售比例90%
3.分别计算可扣除项目金额
(1)普通住宅的扣除金额4800万元=可扣除项目金额5400万元× [ (已售普通住宅面积8000平方米÷(已售普通住宅面积8000平方米+已售其它类型房产面积1000平方米)]
普通住宅增值额3200万元=普通住宅出售取得收入8000万元—普通住宅的扣除金额4800万元
普通住宅增值率66.67%=（普通住宅增值额3200万元÷普通住宅的扣除金额4800万元）×100%
(2)其它类型房产的扣除金额600万元=可扣除项目金额5400万元× [已售其它类型房产面积1000平方米÷(已售普通住宅面积8000平方米+已售其它类型房产面积1000平方米)]
其它类型房产增值额1400万元=其它类型房产出售取得收入2000万元—其它类型房产的扣除金额600万元
其它类型房产增值率233.33%=（其它类型房产增值额1400万元÷其它类型房产的扣除金额600万元）×100%
4.应缴土地增值税1670万元=普通住宅增值额3200万元×40% -普通住宅的扣除金额4800×5%+其它类型房产增值额1400万元×60%-其它类型房产的扣除金额600×35%
十七、问：已完成土地增值税清算的开发项目又产生了销售收入，但此时成本已全部结算完成。应如何缴纳土地增值税？
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条的规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
